目前，国内市场上已发行20只上市公募REITs，产品发行总规模超过618亿元，资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、能源基础设施等。如何看待中国公募REITs的发展路径?对于未来公募REITs常态化发展的建议是什么?面对公募REITs在二级市场的火爆，投资者应秉持什么态度?
10月28日，在由上海交通大学上海高级金融学院与晨曦控股联合主办的“2022中国不动产金融峰会”上，针对业界热议的国内公募REITs市场发展这一话题，多位行业资深从业者及专家学者作出不同的解读。
2021年6月份，9支公募REITs产品正式上市，拉开了中国REITs市场的序幕。
“目前我们中国版的公募REITs主要聚焦于基础设施不动产，对支持实体经济特别是支持地方政府的项目来说起到了积极的作用，受到不少地方政府的支持。”高金学术副院长、金融学教授严弘表示。
国泰君安(13.400,-0.18,-1.33%)证券资产管理有限公司总裁陶耿认为，公募REITs行业发展对构建良性投资循环具有重要意义，在监管部门和各市场机构的合力推动下，公募REITs试点在这一年多时间里得到了快速发展，市场已初具规模效益和示范效益。
“一级市场发行方面，在国泰君安近期发行的项目中，国泰君安临港创新产业(58.330,0.23,0.40%)园REITs和国泰君东久新经济REITs网下认购倍数达到148倍和100倍，公募投资者认购倍数达到305倍和296倍。公募REITs产品良好的二级市场表现及一级市场被广大投资者踊跃认购的情况，体现了市场对公募REITs这一投资产品的高度认可。”
近年来，中央经济工作会议和政府工作报告多次提出，要加快新型基础设施建设，新型基础设施建设包括信息基础设施融合，基础设施创新、基础设施，是支持新业态、新产业、新服务发展的战略性基石。
陶耿认为，公募REITs的推出，有助于解决当前新型基础设施投资的困境，同时引导社会资本脱虚向实，共同参与国家重大领域的基础设施建设。
华瑞银行董事长曹彤认为，应充分发挥公募REITs的作用，重新构建房地产的金融体系。
“之前的金融体系是围绕银行的信贷资金和一部分的非标融资构建的，目前看这个体系走到了一个调整的转折点，下一轮应该充分发挥公募REITs的作用。”
针对目前限制商业地产进入REITs市场的情况，曹彤认为可以重新思考，尽可能让公募REITs市场能够支持商业地产的融资。围绕公募REITs重新构建这个体系，可以为下一轮房地产市场的发展提供金融保证。
如何促使REITs从试点阶段向常态化的过渡?
国泰君安资管公司融资业务板块负责人徐刚认为，首先应该激发整个社会对发行REITs市场的活力，这可能是一个基础性的工作。在REITs推进过程中，要针对性解决企业的顾虑，如对于产品的定性，和传统债务融资的对比，以及对基于税收、资产控制权、审批效率的担忧。其次是市场生态的标准化、类型化，以及在制度层面、相关配套措施层面有进一步的完善。
中联基金合伙人金威认为，REITs上市只是结果，但是在结果之前需要很长的过程。“如果我们最后把REITs上市比作鲤鱼越龙门，那么这只鱼如何有资格、有能力越过这龙门，可能是整个市场健康发展有序发展的一个关键。”另外，他提到，整个REITs实际上一个工具箱，是一个全生命周期金融赋能的工具箱，而不仅仅是一个产品的概念。
投资者应如何看待REITs的火爆?华金证券创新资产管理部总经理杜鹏表示：“现在大家都很关注REITs，在二级市场也很火爆，但是投资时一定要有合理预期。公募REITs不是一个暴利的产品，而是稳定收益型的产品。”REITs的底层资产决定了其未来的收益空间，盈利主要来源于现金流的分红以及拉长时间、货币贬值、通货膨胀带来资产价值的增值，而这两个都是需要时间积累的。
